住宅ローンの金利交渉と固定金利にした際の記録

住宅ローンの優遇金利の相談をして固定金利に変更してきました。今後のために覚え書きを残しておきます。

課題

我が家のローンには２つの課題がありました。

(1) ローン金利は1.6%優遇で契約したが、契約後に1.8%優遇で募集された

優遇金利は初回だけでなく、固定・変動を何回繰り返しても適用されるタイプです。給与振込、公共料金やカードの引き落としなど、取引量によって優遇されるました。契約時に最も優遇された条件でしたが、その後にさらに条件が良くなった様です。変動金利で1.1％を切っていたことや大きな差額ではないので、あまり気にしていませんでしたが、あまり気持ちの良いものではありませんでした。

(2) インフレ政策への不安

政権が交代になり、デフレ脱却というスローガンが出てきました。目標の2%にならなくてもその半分の1％になったとしても、優遇後の変動金利が1％前後ではなくなる可能性があります。仮に金利上昇が1％としても1000万円で年10万円、月にして8000円ほどになります(実際には元本の返済分は減ります。逆に期間が長いと複利計算によって増えます)。

インフレになると長期金利が上昇すると言われています。変動金利の基準となる短期金利は政策によって変わりますが、インフレ対策が必要になるので長い目で見ると固定金利の基準である長期金利と連動すると言われています。これからすると、変動金利が上がりだす頃には固定金利が上がっていることになります。

もちろん、インフレになっても景気が上向かないいわゆる「良くないインフレ」なら景気刺激が必要なので変動金利は上昇しにくいのでしょう。逆に、景気が良くなっていれば給料が上がっている可能性もあります。騒がれているほど変動金利を危険だと思う必要はないのかもしれません。

ただ、私の場合はローンの残期間や年齢を考えると、固定金利にして安心したかったので、固定金利に変更する方向で検討しました。

金利は交渉ごと

実はローンした金融機関に勤めていた人から、「金利は交渉ごと」と聞いた事があります。確かに、返済が滞った際には返済期間の延長など色々な交渉がある事はニュースなどで知られています。とはいえ、どのような交渉が可能かはあまり知られていません。

詳細は聞いていなかったので、初回のローンの契約の際に「金利は交渉ごとと聞いたのですが、もう少し安くなりませんか？」と聞いてみました。その際には「金利は交渉ごとですが、決められた優遇しかできない」と言われました。しかし、その際に２つのテクニックを教えてもらえました。

１つは、その金融機関の使える保証機関が二つあって、条件が厳しい方を選んで保証金を安くする方法。もう一つは火災保険を選ぶ事です。その金融機関以外のところですると安くできる可能性があるとの事でした。実際、特約を選択できるものにする事でかなり安くなりました。

金利が交渉できなくても、専門の方とお話しをする事で情報が得られる可能性はあるということです。

対策

これらを踏まえて、相談に行きました。まずは、ダメモトで優遇金利の相談をした上で、10年の固定金利にする事にしました。10年固定なら利用している金融機関では変動金利との差が0.225%なので、うまくすればほとんど支払いが変わらないからです。

ただ、気になったのは交渉ごととはいえ、金融機関にもメリットがないといけませんし、少なくとも必要性を感じてもらわないといけません。そこで、優遇金利を下げてもらわないと他の金融機関が有利な場合がある事を確認して、交渉というよりは相談のスタンスでお話しすることにしました。

金融機関は平日でないとやっていませんので１月４日の客先の休みを利用して相談に行きました。まずは優遇金利の相談です。相談が２つある事を話した上で次の様に話しました。

• 契約してから優遇金利が下がった
• 他の金融機関も同等以下の金利になっている
• 借り換えをするのは面倒なので金利を下げて欲しい

嘘を言う必要もありませんし、素直にお話ししました。対応された方は「良くご存じですね」といやがるそぶりもなく、色々と教えてくださいました。優遇金利を下げるには「稟議を通さないといけない」とのことで、以下のような事を検討する様に言われました。

• 別の支店にある給与振込を変更する
• 親の年金の振り込み口座を移す(同居でなくても良い)

どれも引き落としの変更などを考えると面倒なので、金融機関の残高が増えれば良いのだろうと「定期預金でどうか」と聞きましたが、それだけではだめで、

• 家族の口座を作成

とのセットで、稟議を出してもらう事にしました。たぶん、預金残高ではない重視される指標があるのでしょうね。

金額についてもやりとりがあったのですが、それは金融機関や担当者で異なると思いますので、必要な方は金融機関に相談してください。

なお、その時点でも支払い能力のある顧客でないといけないようで、源泉徴収票の提出も求められました。

手続き

ローンの契約よりは、はるかに簡単でした。住所、氏名、残高、金利など、契約変更の書類を何種類か書きました。本人確認のために免許証などの提示も必要です。また、手数料の５２５０円の振替伝票の記入も必要でした。

稟議を通してからの契約になりますので、相談と契約は別の日になります。平日は難しいので、休日契約用の窓口で契約させていただきました。

注意点

私の場合は10年経てば退職金で返済できる可能性もあり、優遇金利の変更で支払いが現状とあまり変わらないことから１０年固定にしました。これは誰にでも当てはまらないので、ローンの契約や期間、ライフスタイルを含めて検討する必要があります。

その際に注意しないといけないのは、選んだ期間だけでなく、全期間が同じ金利で計算される事です。長期間安心したいからと長い期間固定すると複利計算で結構高くなる可能性があります。

また、固定にするのは安心を買うためですが、固定期間の後半で大きなインフレになった場合はあまりメリットが得られません。メリットがないままほとんどの期間が終わり、次の固定期間に入る直前でハイパーインフレになって、逃げ損ねる可能性もあります(借り換えや一部返済という対策はあります)。

まとめ

変動金利から固定金利に変更した際の経験をまとめました。金融機関によって金利は異なりますし、交渉できるかどうかや条件も異なるでしょう。また、現状の契約やライフスタイルなどによって考える事も変わるでしょう。

契約変更の際に聞いた話では、いまのところ７：３で変動金利を選ぶ人が多い様です。そんなに急にはインフレにならないと思われているか、少しでも安い金利ということで選ばれているのでしょう。

私は金融のプロではありませんので、これから経済や金利がどのようになるかわかりません。ただ、素人だからこそ金利の動向や残期間を意識するなど、心の準備はしておくべきだと思います。

個人的な経験をまとめただけですが、何かのご参考になれば幸いです。

おまけ(豆知識)

変動金利は契約の翌月である開始月の金利が6ヶ月継続されますが、固定金利は契約書に金利を書きますので、当月の金利で固定されます(1月28日追記)。